Bydlení jako základní potřeba a veřejný zájem

Dostupné a stabilní bydlení je základním předpokladem důstojného života, ekonomické prosperity i fungování místních komunit. Současná bytová politika je v České republice založena především na vlastnickém a komerčním nájemním bydlení. Vedle těchto forem je však potřeba systematicky rozvíjet také třetí pilíř bydlení – neziskové, družstevní a komunitní bydlení, jehož cílem není maximalizace zisku, ale dlouhodobé poskytování dostupných domovů.

Stát by měl vytvářet podmínky pro rozvoj tohoto sektoru stejně, jako podporuje jiné oblasti veřejného zájmu.

I. Legislativní změny

1. Zavedení neziskové právní formy pro bydlení

Navrhujeme vytvořit zvláštní právní rámec pro organizace poskytující bydlení ve veřejném zájmu.

Česká republika by měla navázat na připravovaný koncept bytových společností s omezeným ziskem (BSOZ) a umožnit vznik organizací, jejichž primárním cílem je poskytování dostupného bydlení, nikoliv maximalizace výnosu z nemovitostí.

Tyto organizace by měly:

poskytovat dlouhodobě dostupné bydlení;
reinvestovat přebytky do údržby, obnovy a rozvoje bytového fondu;
chránit byty před spekulativním prodejem;
fungovat transparentně a ve veřejném nebo komunitním zájmu;
vytvářet trvale dostupný bytový fond pro budoucí generace.

Vedle soukromého a veřejného sektoru tak může vzniknout stabilní sektor neziskového bydlení, který bude dlouhodobě chránit dostupnost bytů před spekulacemi a poskytovat bydlení běžným domácnostem.

2. Přijetí komplexního zákona o družstevních formách bydlení

Družstevní bydlení představuje osvědčený nástroj pro vytváření dostupných a stabilních domovů.

Navrhujeme přijetí komplexní legislativy, která:

vytvoří vhodné podmínky pro vznik a rozvoj družstevních forem bydlení;
umožní efektivní financování družstevních a komunitních projektů;
podpoří převod pozemků a budov do družstevního či komunitního vlastnictví;
ochrání dlouhodobou dostupnost vzniklých bytů.

Inspirací mohou být zkušenosti z Polsko a Chorvatsko, tedy zemí s podobnou historickou zkušeností transformace po roce 1989, které v posledních letech vytvořily cílené nástroje na podporu družstevního a komunitního bydlení.

3. Ukotvení dostupného a stabilního bydlení jako veřejného zájmu

Stabilní a dostupné bydlení by mělo být v české legislativě a veřejných politikách výslovně uznáno jako veřejný zájem.

To by mělo být zohledněno:

při územním plánování;
při nakládání s veřejnými pozemky;
při poskytování veřejné podpory;
při tvorbě bytové a sociální politiky;
při přípravě rozvojových strategií měst a obcí.

Cílem není nahrazovat tržní bydlení, ale vytvořit silný a stabilní neziskový sektor, který bude doplňovat trh a zajistí dostupné bydlení pro skupiny obyvatel, které komerční trh dlouhodobě nedokáže uspokojivě obsloužit.

II. Financování a ekonomické nástroje

4. Veřejná podpora podmíněná neziskovostí

Veřejné prostředky by měly směřovat zejména do projektů, které zajišťují dlouhodobou společenskou hodnotu.

Proto navrhujeme:

zvýhodněné úvěry a státní garance;
investiční podporu výstavby a rekonstrukcí;
zvýhodněný přístup k veřejným pozemkům;
daňová zvýhodnění;
metodickou a odbornou podporu novým projektům.

Podmínkou musí být dlouhodobé zachování neziskového charakteru projektu, ochrana veřejné investice a povinnost reinvestovat případné přebytky do rozvoje bytového fondu.

5. Rovné podmínky financování pro neziskové a družstevní projekty

Dnes mají neziskové a družstevní projekty často složitější přístup k financování než komerční developerské projekty, přestože vytvářejí významný veřejný přínos.

Stát by měl:

poskytovat garance úvěrů;
podporovat vznik specializovaných finančních nástrojů;
umožnit zvýhodněné financování projektů s dlouhodobě dostupným nájemným;
vytvářet podmínky pro zapojení etického a komunitního financování.

Dostupnost kapitálu je jedním z klíčových předpokladů rozvoje neziskového a družstevního bydlení.

III. Role státu, obcí a územního rozvoje

6. Zpřístupnění veřejných pozemků a budov pro dostupné bydlení

Stát, kraje a obce disponují významným majetkem, který může sloužit veřejnému zájmu lépe než jednorázovému prodeji nejvyšší nabídce.

Navrhujeme:

přednostní využití veřejných pozemků pro neziskové, družstevní a komunitní bydlení;
možnost dlouhodobých stavebních práv nebo zvýhodněných pronájmů pozemků;
využívání společenských a dlouhodobých ekonomických přínosů jako kritéria při rozhodování o využití veřejného majetku;
podporu dlouhodobě dostupného bydlení namísto maximalizace jednorázových příjmů z prodeje.

7. Podpora rekonstrukcí a konverzí nevyužívaných budov

Ne všechno dostupné bydlení musí vznikat novou výstavbou.

Veřejná politika by měla podporovat:

přeměnu nevyužívaných budov na bydlení;
obnovu zanedbaných objektů;
využívání brownfieldů;
energetické renovace spojené se zachováním dostupného nájemného.

Rekonstrukce a adaptace stávajících budov často představují rychlejší, ekologičtější a ekonomicky efektivnější cestu k vytváření nových bytů než výstavba na zelené louce.

8. Odstranění zbytečných překážek ve výstavbě

Současné požadavky na minimální počty parkovacích míst často zvyšují náklady na výstavbu a zhoršují dostupnost bydlení.